Avseende definitioner gäller först och främst: PBL och PBF samt BBR och AFS. Därefter gäller vad som anges i TNC 95.
Notering: I vissa fall finns definitioner varken i PBL, PBF, BBR, AFS eller TNC 94. I dessa fall kan definitioner inhämtas från andra källor som bedöms trovärdiga. Tillämpningen av informationen är det ytterst du själv som ansvarar för.
PBL
Plan- och bygglag (2010:900), förkortas PBL.
PBF
Plan- och byggförordning (2011:338), förkortas PBF.
Boverket
Boverket är förvaltningsmyndighet för frågor om byggd miljö, hushållning med mark- och vattenområden, fysisk planering, byggande och förvaltning av bebyggelse, boende och bostadsfinansiering. Boverket tillhör Finansdepartementet.
BBR
Boverkets byggregler, BBR, innehåller föreskrifter och allmänna råd till vissa krav i plan- och bygglagen, PBL, och plan- och byggförordningen, PBF.
Småhus
Med småhus avses bostadshus som innehåller högst två bostadslägenheter.
Anmärkning: Småhus kan vara dels enbostadshus, dels tvåbostadshus som är fristående eller sammanbyggda i tomtgräns. Övriga bostadshus kallas flerbostadshus. Vid fastighetstaxering betraktas således sammanbyggda tvåbostadshus (parhus eller radhus) på gemensam tomt som flerbostadshus.
I brandtekniskt och ljudtekniskt avseende räknas dock ett sådant låghus som flera sammanbyggda småhus.
BSK-Tips: Även om tvåbostadshus (parhus eller radhus) är sammanbyggda över en gemensam tomt, räknas dessa i brandtekniskt sammanhang som sammanbyggda småhus och inte som flerbostadshus, vilket de skulle gjort med hänsyn till fastighetstaxering.
Exempel på småhus är fristående villor, radhus, kedjehus och parhus.
Bostadshus
Med bostadshus avses hus som till övervägande del innehåller bostäder.
Anmärkning: Bostadshus kan indelas i en-, två- och flerbostadshus. Beträffande gränsdragning mellan småhus och flerbostadshus, se under småhus. I statistiska sammanhang preciseras bostadshus till att omfatta hus i vilket minst halva bruttoarean är avsedd för bostäder.
Bostadslägenhet
Med bostadslägenhet avses lägenhet, vilket definieras som ett eller flera utrymmen i byggnad som i upplåtelsehänseende utgör en självständig enhet.
Anmärkning: Lägenhet kan utgöra bostadslägenhet eller lokallägenhet.
Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet. Avgörande är i vilken omfattning lägenheten är upplåten till att avse bostad. För att reglerna om bostadslägenheter ska bli tillämpliga räcker det att lokalen ska användas som bostad till en ”inte oväsentlig del”. För att bedöma om det är reglerna för bostad eller lokal som ska tillämpas får man titta på vad lägenheten har upplåtits till. Den avtalade användningen är det viktiga, inte hur den sedan faktiskt används. Lokal bestäms negativt, det som inte är bostadslägenhet ska vara lokal.
Bostad
Med bostad avses hus, lägenhet, rum eller annat utrymme att bo i.
Anmärkning: En bostad består i regel av primära delar, boutrymmen, t.ex. sovrum, kök, vardagsrum, och sekundära delar, biutrymmen, t.ex. förvaringsutrymme, soprum, garage, tvättstuga. Vissa delar av bostaden, i synnerhet sekundära delar, kan utgöras av utrymmen gemensamma för flera hushåll.
Enbostadshus
Med enbostadshus avses bostadshus med endast en bostadslägenhet
Anmärkning: Enbostadshus kan dessutom innehålla lokallägenheter. Enbostadshus benämndes tidigare enfamiljshus.
Det finns inga krav på att bostadshuset måste ha en viss storlek för att det ska räknas som ett enbostadshus.
Tvåbostadshus
Med tvåbostadshus avses bostadshus med två bostadslägenheter.
Anmärkning: Tvåbostadshus kan dessutom innehålla lokallägenheter. Beträffande gränsdragning mellan tvåbostadshus och flerbostadshus, se under småhus. Tvåbostadshus benämndes tidigare tvåfamiljshus.
Flerbostadshus
Med flerbostadshus avses bostadshus med minst tre bostadslägenheter.
Anmärkning: Flerbostadshus kan dessutom innehålla lokallägenheter (utrymmen som inte nyttjas som bostadsverksamhet). Beträffande gränsdragning mellan småhus och flerbostadshus, se under småhus. Flerbostadshus benämndes tidigare flerfamiljshus.
Sammanbyggda småhus
Med sammanbyggda småhus, även benämda kopplade småhus, avses småhus som är sammanbyggda direkt eller via garage, förråd.
Anmärkning: Exempel på sammanbyggda småhus är kedjehus, parhus och radhus.
För att det ska vara sammanbyggda en- eller tvåbostadhus måste husen fungera självständigt. Om en byggnad inrymmer två bostäder och bostäderna inte är självständiga är det ett tvåbostadshus. Ett sådant tvåbostadshus kan vara sammanbyggt med ett eller flera andra en- eller tvåbostadshus. I sådana fall måste varje tvåbostadshus vara självständigt i förhållande till det eller de andra en – eller tvåbostadshusen som det är sammanbyggt med. Om bostäderna inte är självständiga, byggnaden inrymmer fler än tre bostäder och det inte är sammanbyggda en- eller tvåbostadshus är det ett flerbostadshus.
En- eller tvåbostadshus i form av kedjehus, parhus eller radhus måste inte vara placerade på egna fastigheter. MÖD har i två domar sagt att en- och tvåbostadshus måste disponera över en egen tomt. Denna ska ligga direkt i anslutning till bostaden och utgöra mer än en uteplats. Enligt Boverkets uppfattning måste dock inte en- och tvåbostadshus ha egna tomter. Om bostäderna har egna tomter eller inte måste dock vägas in vid bedömningen om de är en- eller tvåbostadhus eller flerbostadshus.
Friliggande småhus
Med friliggande småhus, även benämda fristående småhus, avses småhus som inte är sammanbyggt med hus på grannfastighet.
Anmärkning: I samband med fastighetstaxering anges som undre gräns för fristående småhus att avståndet mellan bostadsdelar belägna på olika tomter inom detaljplaneområde vanligen skall uppgå till minst 9 m.
Det innebär att ett friliggande småhus är ett enbostadshus eller ett tvåbostadshus som inte är sammanbyggt med ett annat småhus. Ett friliggande småhus är varken sammanbyggt direkt med ett annat småhus eller sammanbyggt med ett annat småhus genom ett biutrymme, till exempel ett garage.
Enligt TNC:s definition är ett småhus inte friliggande om det är sammanbyggt med hus på grannfastighet. Enligt Boverkets uppfattning är ett småhus inte heller friliggande om det är sammanbyggt med ett småhus på samma fastighet. Detta oavsett om de ligger på olika tomter eller inte. En bedömning behöver göras i varje enskilt fall utifrån hur självständiga husen är i förhållande till varandra. Det kan finnas flera friliggande småhus på samma fastighet. Ett friliggande småhus kallas även villa.
Parhus
Med parhus avses småhus som är sammanbyggda parvis i mellanliggande tomtgräns.
Varje del av ett parhus är ett en- eller tvåbostadshus. Det vanligaste är att ett parhus består av två sammanbyggda enbostadshus. Men det kan även bestå av ett enbostadshus som är sammanbyggt med ett tvåbostadshus eller två tvåbostadshus som är sammanbyggda med varandra. Det betyder att ett parhus kan innehålla två, tre eller fyra bostäder.
De sammanbyggda en- eller tvåbostadshusen ska vara självständiga från varandra, både visuellt och funktionellt. Om det istället är ett hus där en- och tvåbostadshusen inte är självständiga från varandra utan har gemensamma bostadsfunktioner, till exempel gemensamma loftgångar är det inte ett parhus. Då är det istället antingen ett tvåbostadshus om det endast finns två bostäder eller ett flerbostadshus om det finns fler än två bostäder.
De två en- eller tvåbostadshusen i ett parhus måste inte ligga på olika fastigheter.
Kedjehus
Med kedjehus avses småhus som ingår i en husgrupp där husen är sammanbyggda med varandra via garage, förråd eller annat biutrymme.
Det innebär att kedjehus är en form av en- eller tvåbostadshus. Om ett kedjehus har två bostadslägenheter är det ett sammanbyggt tvåbostadshus. Kedjehus är självständiga från övriga kedjehus i samma länga visuellt och funktionellt. Om det istället är ett hus där bostäderna inte är självständiga från varandra utan har gemensamma bostadsfunktioner, till exempel gemensamma entréer är det ett flerbostadshus.
Kedjehusen behöver inte ha separata fastigheter för att vara sammanbyggda en- eller tvåbostadhus. De kan antingen vara placerade på separata fastigheter eller på en stor gemensam fastighet. Enligt Boverkets uppfattning måste kedjehus inte heller ha egna tomter. Om bostäderna har egna tomter eller inte måste dock vägas in vid bedömningen om de är en- eller tvåbostadhus eller flerbostadshus.
MÖD (Mark- och Miljööverdomstolen) har i två domar sagt att en- och tvåbostadshus måste disponera över en egen tomt. Denna ska ligga direkt i anslutning till bostaden och utgöra mer än en uteplats. Enligt Boverkets uppfattning måste dock inte en- och tvåbostadshus ha egna tomter. Om bostäderna har egna tomter eller inte måste dock vägas in vid bedömningen om de är en- eller tvåbostadhus eller flerbostadshus.
Radhus
Med radhus avses småhus som ingår i en grupp bestående av minst tre hus som är direkt sammanbyggda med varandra i en rad.
Ett radhus är alltså ett en- eller tvåbostadshus i en radhuslänga. Om ett radhus har två bostadslägenheter är det ett sammanbyggt tvåbostadshus. Radhus är självständiga från övriga radhus i samma länga visuellt och funktionellt. Om det istället är ett hus där bostäderna inte är självständiga från varandra utan har gemensamma bostadsfunktioner, till exempel gemensamma entréer är det ett flerbostadshus.
Radhusen i en radhuslänga behöver inte ha separata fastigheter för att vara sammanbyggda en- eller tvåbostadhus. De kan antingen vara placerade på separata fastigheter eller på en stor gemensam fastighet.
MÖD har i två domar sagt att en- och tvåbostadshus måste disponera över en egen tomt. Denna ska ligga direkt i anslutning till bostaden och utgöra mer än en uteplats. Enligt Boverkets uppfattning måste dock inte en- och tvåbostadshus ha egna tomter. Om bostäderna har egna tomter eller inte måste dock vägas in vid bedömningen om de är en- eller tvåbostadhus eller flerbostadshus.
Komplementbyggnad
Med komplementbyggnad avses byggnad som hör till ett småhus.
Exempel på komplementbyggnader är fristående uthus, garage, växthus, friggebod, förråd, vedbod, växthus, båthus, carport, gäststuga.
Ovanstående förutsätter att komplementbyggnaden enbart betjänar ett (1) småhus så en garage- eller förrådsbyggnad som betjänar flera hus på ett område är inte en komplementbyggnad. Det får heller inte bedrivas annan verksamhet i byggnaden än sådan som kan kopplas direkt till bostadsverksamhet.
Man kan exempelvis inte ha en kiosk, bilverkstad eller annan verksamhet i en komplementbyggnad. En komplementbyggnad kan användas som gäststuga men den får inte användas som en självständig bostad varken som fritidshus eller permanentbostad.
Det framgår varken i PBL eller i dess förarbeten hur stor en bygglovsbefriad komplementbyggnad kan vara. Det finns alltså inga uttryckliga mått eller höjdbegränsningar för byggnaden. Komplementbyggnaden ska dock ha karaktär av komplement till den befintliga bebyggelsen. Det innebär att komplementbyggnaden inte får vara så stor att den kommer att dominera över det tidigare byggnadsbeståndet på fastigheten. Detta innebär att bygglovbefriade komplementbyggnader kan vara av olika stora beroende på hur stort det befintliga bostadshuset är.
Komplementbostadshus
Med komplementbostadshus avses en byggnad som är inredd som en självständig bostad.
Den kan användas antingen som ett fritidshus eller permanentbostad eftersom båda är bostadshus. Även om ett av syftena med attefallshus, både när undantaget infördes och när ytan på komplementbostadshuset utökades från 25 m2 till 30 m2 , var att det skulle byggas fler permanentbostäder, finns det inget som hindrar att komplementbostadshuset är ett fritidshus.
Friliggande gäststugor till småhus är ofta inte komplementbostadshus utan komplementbyggnader även om de är avsedda för sovande personer. Detta då boverket anser att gästuga (som går under benämningen friggebod) har för liten yta för att uppfylla de tekniska egenskapskraven för en permanent bostad.
Friggebod
En friggebod är ett komplement till ett en- eller tvåbostadshus. Det måste därför finnas ett sådant bostadshus på tomten när du börjar bygga din friggebod. Friggeboden ska vara fristående och får inte byggas ihop med en annan byggnad.
Friggeboden kan användas till exempel som uthus, garage, förråd, växthus, gäststuga, bastu eller båthus. Det viktiga är att den används som ett komplement till ett en- eller tvåbostadshus.
Attefallshus
Ett attefallshus är en bygglovsbefriad komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus som får vara högst 30,0 m2 .
Attefallshuset ska precis som andra komplementbyggnader vara fristående. Kammarrätten har i en dom konstaterat att en komplementbyggnad inte får byggas ihop med en- eller tvåbostadshuset så att den inte är fristående. Enligt Boverkets uppfattning bör det innebära att byggnaden inte heller får byggas ihop med någon annan byggnad på tomten till exempel en friggebod eller annan komplementbyggnad. Den får inte heller byggas ihop med någon byggnad på en granntomt till exempel ett annat attefallshus. Två attefallshus som är sammanbyggda över tomtgräns är alltså inte fristående. Med "byggas ihop" menas både när två byggnader placeras direkt mot varandra men även då de står en bit ifrån varandra och byggs ihop med exempelvis ett tak. I båda dessa fall är inte attefallshuset fristående. Det är däremot inte klarlagt hur långt ifrån andra byggnader ett attefallshus måste placeras för att vara fristående. Attefallshuset får dock inte placeras så nära bostadshuset eller någon annan byggnad att det inte går att underhålla byggnaderna.
I de fall som attefallshuset är att betrakta som ett komplementbostadshus gäller småhusreglerna, men ej i de fall som attefallshuset utgör en komplementbyggnad.
Det kan ibland vara svårt för byggnadsnämnden att avgöra om ett attefallshus är en komplementbyggnad eller ett komplementbostadhus. Det kan även vara svårt att avgöra om komplementbostadshuset är ett fritidshus eller en permanentbostad. Byggnadsnämnden kan oftast utgå från att anmälarens uppgift om användningssätt i anmälan stämmer.